매수 체크리스트

아파트 매수 전 과정에서 놓치기 쉬운 것들을 단계별로 정리했습니다. 체크 상태는 이 브라우저에만 저장되며 서버로 전송되지 않습니다.

전체 25개 항목

1. 계약 전 — 매물·상대방 확인

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등기부등본 발급 — 표제부의 주소·면적이 실제 매물과 일치하는지 확인인터넷등기소에서 누구나 열람(700원) 가능. 중개사가 보여주는 것과 별개로 직접 발급해보는 것이 안전합니다.인터넷등기소 →
갑구 확인 — 가압류·압류·가등기·경매개시결정·신탁 여부신탁 등기가 있으면 신탁회사 동의 없는 소유자 단독 계약은 무효 위험이 있습니다.
갑구 최하단(최신) 소유자와 계약 상대방 신분증 대조
을구 확인 — 근저당 설정액 파악, 잔금 시 상환·말소 계획 협의
대리인 거래라면 3중 확인 — 위임장 원본 + 매도인 본인 발급 인감증명서 + 매도인 직접 통화(녹취)위조 신분증·가족 사칭이 대표적 사기 수법. 서류만으로 대리권이 보증되지 않습니다.
시세 확인 — KB시세·실거래가 대조 (은행 심사는 KB시세 기준)KB부동산 →
토지거래허가구역 해당 여부 확인 — 해당 시 허가 절차·실거주 의무 선확인서울 전역·경기 규제지역 다수가 토지거래허가구역으로 병행 지정되어 있습니다(2026-12-31까지).

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가계약금 송금 전 은행 예상 대출한도 확인판례상 "대출이 안 나온 것"은 매수인의 동기에 불과해 계약 해제 사유가 되지 않습니다. 예상한도는 최종 승인이 아니므로 보수적으로 잡을 것.
가계약이라도 매매가·목적물·지급 방법 등 조건을 문자·녹취로 명확히 남기기가계약금도 법적 구속력이 발생할 수 있습니다(대법원 2005다39594 — 본질 조건이 합의되면 계약서 없이도 계약 성립).

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대출 특약 삽입 — "대출 불가 시 계약 무효·계약금 전액 반환", 금액·기관·기한을 구체적으로"대출 안 되면 무효" 같은 모호한 문구는 매수인의 대출 신청 노력까지 심사해 인정되지 않을 수 있습니다.
잔금일까지 권리변동(추가 근저당 등) 금지 특약
기존 근저당 상환·말소 방법을 특약에 명시
중도금 일정·금액 확인 — 지급 후에는 단순 변심 해제 불가민법 §565 — 이행 착수 전까지만 해약금 해제 가능. 중도금 일부 지급도 이행 착수로 인정됩니다(대법원 92다31323).

0/4거래신고는 계약일부터 30일 이내

부동산 거래신고 확인 — 계약일부터 30일 이내 (중개거래 시 중개사 의무)신고필증은 대출·등기에 필요합니다. — 부동산거래신고법 §3
주담대 정식 신청 — 통상 잔금일 3~4주 전기본 서류: 소득 증빙(원천징수영수증·소득금액증명), 재직증명, 가족관계증명서, 주민등록등본, 매매계약서·거래신고필증. 규제지역은 6개월 내 전입 의무(생애최초 포함)가 있습니다.
등기 법무사 선정·견적 비교 (대출 은행 지정 법무사와 별개로 이전등기 법무사 확인)
은행 이체 한도 확인·증액 — 잔금은 모바일뱅킹 기본 한도를 넘는 경우가 대부분커뮤니티에서 가장 자주 언급되는 잔금일 실수입니다. 며칠 전 은행 방문 필요.

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당일 아침 등기부등본 재발급 — 계약 후 새 근저당·가압류가 없는지 재확인계약 당시 깨끗했던 등기부에 잔금일 당일 새 담보권이 설정된 실사례가 있습니다.
매도인 기존 대출 상환·근저당 말소를 잔금 지급과 동시 진행잔금 중 상환액은 매도인이 아닌 매도인의 대출은행에 직접 이체하고, 법무사가 말소 등기를 접수합니다.
세입자 퇴거·명도 확인
관리비 정산 — 선수관리비는 매수인이 매도인에게 지급, 장기수선충당금은 매도인 부담공동주택관리법 §24(관리비예치금)·§30(장기수선충당금 — 부담 주체는 소유자). 미납 관리비·공과금도 함께 정산.
잔금 지급 → 열쇠·등기 서류 인수 → 소유권이전등기 당일 접수대출 실행·근저당 말소·소유권 이전을 같은 날 처리하는 것이 일반적입니다.

0/3취득세·이전등기 모두 60일 이내

취득세 신고·납부 — 취득일부터 60일 이내, 등기 전 납부 필요지방세법 §20①. 생애최초·출산양육 감면 대상인지 혜택 페이지에서 확인하세요.감면 혜택 보기 →
소유권이전등기 — 잔금일부터 60일 이내 (위반 시 과태료)부동산등기 특별조치법 §2①. 거래신고필증·매매목록·등기신청서 등을 갖춰 관할 등기소에 신청.
전입신고 — 규제지역·수도권 주담대는 6개월 내 전입 의무

정부·법령 1차 출처와 판례로 교차 검증한 내용 기준(2026-07)이며, 개별 거래의 법률·세무 판단은 공인중개사·법무사·세무사에게 확인하세요. 규제 관련 항목은 정책 변경에 따라 달라질 수 있습니다.